Mettre fin à un bail d’habitation ne relève pas d’une simple décision unilatérale du propriétaire. Contrairement au locataire, qui peut résilier son contrat à tout moment sous réserve d’un préavis, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour des motifs précisément définis par la loi du 6 juillet 1989. Cette réglementation vise à protéger la stabilité du logement du locataire tout en encadrant strictement les droits du propriétaire.

La reprise pour habiter : un droit encadré

Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour y habiter ou pour y loger un proche. La loi du 6 juillet 1989 dresse une liste limitative des bénéficiaires : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que ses ascendants ou descendants.
Le congé doit mentionner avec précision le nom et l’adresse du bénéficiaire, la nature du lien avec le bailleur et le caractère réel et sérieux de la reprise. À défaut, le congé peut être contesté. La reprise ne peut être fictive : toute fraude expose le bailleur à des sanctions.

La vente du logement : un droit de préemption à respecter

Lorsqu’il souhaite vendre un logement loué vide, le bailleur doit délivrer un congé pour vente. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien aux conditions fixées par le propriétaire.
Le congé doit impérativement comporter une offre de vente précisant le prix et les conditions. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour se positionner. Si le bien est finalement vendu à un prix inférieur à celui initialement proposé, une seconde offre doit lui être notifiée, sous peine de nullité de la vente.

Le motif légitime et sérieux : une justification nécessaire

Le congé peut également être fondé sur un motif légitime et sérieux. Il s’agit le plus souvent d’un manquement du locataire à ses obligations : retards répétés de paiement, absence d’assurance, troubles de voisinage ou sous-location non autorisée.
Ce motif peut aussi résulter d’un événement extérieur, comme la nécessité de réaliser d’importants travaux de restructuration ou la démolition de l’immeuble. Dans tous les cas, le caractère sérieux du motif doit pouvoir être démontré.

Une protection renforcée pour certains locataires

La loi protège spécifiquement les locataires âgés de plus de 65 ans à l’expiration du bail et disposant de ressources inférieures aux plafonds applicables aux logements sociaux. Les ressources prises en compte sont celles perçues au cours des douze mois précédant la délivrance du congé.
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé sans proposer un relogement adapté aux besoins du locataire. Cette protection peut également s’appliquer si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Elle ne joue toutefois pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes.
Des sanctions en cas de fraude et des règles de forme strictes
Un congé frauduleux, fondé à tort sur une reprise ou une vente, est passible d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut également saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts.
Enfin, le respect des délais et des formes est essentiel. Pour un bail vide constituant la résidence principale, le congé doit être délivré six mois avant l’échéance, contre trois mois pour un bail meublé. L’envoi doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre décharge. À défaut, le congé peut être annulé.
 
Le congé délivré par un bailleur n’est donc jamais anodin. Strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, il suppose un motif précis, une procédure rigoureuse et, dans certains cas, une attention particulière à la situation personnelle du locataire. Toute approximation peut entraîner des conséquences juridiques lourdes.